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製造商：台塑生醫科技股份有限公司
產地:台灣
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“暴走模式”之後 無錫庫存還能賣多久？
市場往往很戲劇化——試圖改變預期的時間可能會長達半年甚至一年，但預期改變，也許隻發生在一瞬間。
市場往往很戲劇化——試圖改變預期的時間可能會長達半年甚至一年，但預期改變，也許隻發生在一瞬間。
過去一個月的成交量，在一周之內就完成瞭。上周，無錫市商品房成交面積突破55萬方，而去年3月全部成交面積僅47萬平方米。面對這一成交體量，業內人士對現有庫存去化周期重新進行瞭評估，說法不一。雖然按照常規統計方式計算，目前無錫商品住宅庫存去化周期僅從18個月降至17個月。但有樂觀者甚至認為，如果上周55萬平方米的去化速率持續，商品住宅庫存僅夠3個半月的支撐。也有人表示，現在144平方米以下的已不能叫庫存，應該隻是叫貨包而已。
樓市進入“暴走模式”
一周賣掉瞭一個月的量
上周，全市商品房成交面積突破55萬方，再次刷新歷史記錄。市房屋管理中心數據顯示，上周共備案成交套數4893套，增幅67.40%。其中商品住宅備案成交面積為532153.95平方米，增幅63.90%，備案成交套數為4637套。
相比於年前一兩百的單日成交量，開春以來，日成交量頻頻走高，從四五百到六七百，上周六商品房成交量達到802套，已接近一線城市單日成交體量。此外，上周商品住宅日均成交662套，這是什麼樣的概念？對比一下省內另外兩個樓市交易火熱的城市，南京上周的商品住宅日成交量在400多套，而蘇州市僅有300多套。
二手房市場也毫不遜色，大眾房產數據顯示，上周無錫二手房成交1053套，環比增幅32.6%，成交面積106784.18平方米，環比增幅28.0%。其中3月8日與3月10日的成交量都突破瞭200套，分別是202套和213套。
經過3月份的深度博弈之後，樓市上漲通道已經打開。在這一波購房大潮中，濱湖區多個樓盤已經於2月底、3月初調整定價，緊隨漲價腳步的還有新吳區的部分樓盤。據瞭解，目前已經重新調整定價的樓盤中，雖然大多數地產項目確實在原有房價基礎上有所上調，但其中仍不乏個別項目雖有較大幅度漲價，但實則暫時無房可售、希望趁勢為後續加推房源定價打好基礎。業內人士認為，此時開發商更要積極調整推盤節奏，把握好常規購買人群，而非隨意漲價。
也有業內人士表示，對現在這種買方焦慮、賣方或漲價或惜售的所謂“賣方市場”並不樂觀，“像現在這種行情，頂多持續一個月，這一波漲價潮之後，買賣雙方博弈會進一步加劇，部分並不著急出手的改善型買傢會重新進入觀望狀態，這樣的高成交量不可持續。
與2009年房價暴漲沒有可比性
結構性庫存分化矛盾凸顯
在這一輪成交暴走的過程中，不乏聽到“2009年行情將再現，房價可能出現新一輪持續快速增長”的擔憂，但如今的樓市和2009年時候，真的有可比性嗎？
面對來勢洶洶的行情，大眾房產數據中心主任孫斌暉分析稱，2009年尚處於住房的短缺時代，2009年末無錫市區商品房可售面積為674萬平方米，僅為現在庫存量的“零頭”。“當時的商品房庫存量，讓購房者越買越恐慌，越恐慌越要買，就是漲價的節奏。”但無錫目前商品房庫存量，截至2016年2月底，無錫商品房庫存1638.8萬平方米，商品住宅庫存747.19萬平方米。
但庫存去化時間到底需要多久，目前業內已眾說紛紜。
不少業內人士表示，短期庫存去化加速並不能成為近期購房置業的決定性因素。按照常規統計方式計算，目前無錫新建商品住宅庫存去化周期僅從18個月降至17個月。
而孫斌暉認為，如果按照上周55萬平方米的去化速率計算，商品住宅庫存僅夠3個半月的支撐，已經接近南京、蘇州的庫存去化速度。由此可以預計，本輪爆買如果能夠維持到5月份，那無錫樓市將出現斷供局面，房價的飆升將不可避免。
行動力房地產廣告營銷公司總經理劉新宇則表示，如果按照3月份單月將近突破100萬平米來說，7-8個月就結束瞭，特別是144平方米以下的主流產品，估計不到半年就可以售罄，現在144平方米以下的已不能叫庫存，應該隻是叫貨包而已。
另一方面，需要正視的是結構性庫存分化嚴重，保持這樣的高速去化效率並非易事。無錫市房地產協會秘書長沈洵認為，“有些板塊要去庫存，還有些板塊，不是去庫存而是得增庫存。”此外，從近期成交數據上看，盡管90~144平方米商品住宅成交比例略有上浮，但真正承擔庫存壓力的144平方米以上大戶型住宅產品，其成交比例不升反降，所以樓市實際反映出的是“成交量上升、去化周期縮短”，但“庫存壓力依舊存在”的局面。
有句話說得好，“非理性的繁榮，總要歸於理性”。業內人士提醒，無論近期的樓市是政策利好所致還是偶發性地“跳出”瞭市場秩序，購房置業需要的是多方權衡和深思熟慮，沒有必要因為成交量增加或是房價上調而引發恐慌，畢竟隻有做到理性消費才能避免因為盲目跟風導致的不斷累積和增加的風險。
擔心收入跑不贏房價
追求保值者逐步入市
這波樓市行情與2009年相比，其主流購買力出現瞭明顯不同。“最大的不同，就是少瞭很多投資客。”新區長江路上一樓盤的銷售經理觀察瞭近期的一批購房者，得出瞭這一結論：現在，一個樓盤能不能熱銷，與其本身的品質有很大關聯。我能夠真切地感受到，目前市場對產品的定義非常清晰，買房更關註今後要在此處過怎樣的生活，所以品牌、交通、學區好的房子，就容易受到追捧。“從這點也可以看出，買我們房子的人，絕大多數是自住或者自住加投資，剛需和改善性購房都有。”
市場普遍認為，現在熱銷的房型有兩種，80-120平方米剛需房是主力，另一種稍大面積的改善性住房。改善性需求前幾年一直被積壓，但在一系列利好政策的刺激下，改善型購房者手中有瞭“糧票”，開始暴發。這類需求中，高端需求人群更挑剔，不是單一地看價格，還要看樓盤、看位置、看開發商。特別是國傢放開二胎政策和144平方米的紅線之後，以前滯銷的大戶型也在逐步進入去化通道。
“房價在漲，收入不漲，如果現在不買，擔心以後就買不起瞭。”齊先生的話道出瞭一部分買房族的心聲。記者在多個樓盤觀察到，還有一部分原來可買可不買，或者手頭二手房賣掉以後有瞭資金還希望買房自住並兼具作為保值資產功能的購房者，最近也在慢慢入市。在觀山泓郡選購洋房的齊先生告訴記者，目前自己在市區有一套自住學區房，因為小孩子上學，因此這套房子買瞭之後也暫時不會來住。“趁買得起的時候下手，不希望等到以後想改善住房條件的時候，房價已經漲到買不起瞭。”齊先生無奈地表示。
在采訪中，記者還遇到瞭急於“解套”的溫州人王先生，王先生在2010年期間購入瞭潤澤雅園、長江國際花園、萬科金域緹香五十多套房屋，“趁著這波高漲的行情，剛出手瞭兩套萬科金域緹香的，算上這幾年支付的貸款利息，實際上是虧本出售。”王先生吐苦水，一大堆房子還“套”在手裡，怎麼可能再去炒房？
“真正投機的炒房客有，此前還有炒房團來向我咨詢無錫目前的房地產形勢，但就體量來說非常有限。”業內人士透露，原因有兩個，一是炒房要有較大的價格差，目前我市房價整體上處於一個穩中有漲的態勢，利潤不多。另一個，炒房要付出稅費成本，目前雖然降瞭稅費，但總體仍不是很低。“有一下子買好幾套房的外地人，也是以資產保值需要為主。”
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